Action en faveur des structures agricoles
Acquisition et rétrocession de biens ruraux - autres modes d’intervention de la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural
Les acquisitions de biens ruraux et la SAFER
La SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural peut intervenir par voie amiable ou par préemption pour acquérir des biens.
- Les acquisitions amiables
La SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural peut acheter des biens ruraux, des terres, des exploitations agricoles ou forestières que leurs propriétaires ont librement consenti de mettre en vente.
Elle peut également acquérir dans les mêmes conditions des parts de sociétés civiles à objet agricole donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance de biens agricoles ou forestiers.
Enfin, elle peut acheter l’intégralité des parts ou actions de toutes sociétés dont l’objet principal est l’exploitation ou la propriété agricole.
Lorsque la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural acquiert la totalité du capital social d’une société représentative de foncier, elle peut la dissoudre avant de ré-attribuer les biens.
La SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural est par ailleurs tenue de poursuivre les contrats de travail existants au jour du transfert de propriété.
L’acquisition amiable est le mode d’achat préférentiel de la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural. Il lui offre de surcroît une plus grande latitude pour le choix des candidats à la rétrocession.
- Les acquisition par préemption
Les notaires du Cher sont chargés de transmettre à la SAFER toutes les promesses d’aliénation portant sur les biens cités au paragraphe précédent quelle qu’en soit la superficie (décret du 23 août 2006).
La SAFER peut décider dans les 2 mois suivants son information de se substituer à l’acquéreur notifié. C’est l’acquisition par préemption. Elle doit être motivée au regard des dispositions de l’ article L143-2 du Code Rural.
La préemption peut concerner les biens ayant un usage agricole avéré et ainsi que des parts de sociétés ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole.
Le droit de préemption SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural s’efface entre autre devant :
- le droit de préemption des collectivités,
- le droit de préemption du fermier en place qui exploite le fonds depuis au moins 3 ans,
- les acquisitions réalisées par un parent ou allié jusqu’au 4ème degré ou un indivisaire.
Si le prix de vente notifié est jugé anormalement élevé au regard des conditions habituelles de marché la SAFER peut en demander sa révision. Le vendeur, qui n’aura ni fait savoir qu’il validait cette offre ni, qu’il la contestait devant le tribunal de l’ordre judiciaire ni, renoncer à l’opération, est réputé accepter l’offre de la SAFER.
Contrairement à une idée reçue, la préemption (simple ou avec révision de prix) porte sur un nombre excessivement limité de transactions.
Rétrocession de biens ruraux et la SAFER
Avant de procéder à la rétrocession d’un bien acquis, la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural doit réaliser un appel de candidature à la mairie ou se situe le bien. Un avis est également publié sur le site internet des préfectures de département et de région concernées. Il indique le délai, qui ne peut excéder quinze jours après la fin de l'affichage, dans lequel les candidatures doivent être présentées et précise que des compléments d'information peuvent être obtenus auprès du siège de la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural.
Dans le choix du rétrocessionnaire la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural tient compte : de la situation personnelle et familiale, de la capacité financière, des compétences professionnelles, de l’intérêt économique ou environnementale etc... Les projets professionnels, telle l’installation, doivent être certains et réalisables à très court terme.
En dehors d’agriculteurs, la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural peut céder les biens :
- à des investisseurs qui s’engagent à maintenir le fermier en place, à louer par bail rural ou convention à des exploitants qu’elle aura agréés.
- qui seront réorientés vers un usage non agricole tels que développement rural, protection des paysages ou protection de l’environnement.
Le bénéficiaire de la rétrocession s’engage au maintien, pendant un délai minimal de 10 ans, de l’usage agricole ou forestier ou de la qualité environnementale des biens attribués. Pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance des dits biens est soumise à accord préalable de la SAFER. Elle peut également imposer un cahier des charges.
La rétrocession d’un fonds doit toujours être motivée. Cette motivation peut toutefois être différente de celle indiquée lors de l’exercice éventuel de la préemption.
Dans le mois suivant la signature des actes de rétrocessions, la SAFER est tenue d’en réaliser la publicité par affichage en mairie. Par ailleurs elle se doit d’informer des motifs d’éviction chacun des candidats non retenus.
Les autres modes d’interventions foncières de la SAFER
- La Convention de Mise à Disposition (CMD)
Tout propriétaire de biens ruraux, libres de location, peut convenir de les mettre à disposition de la SAFER en vue de leur mise en valeur agricole.
Depuis la loi d'avenir agricole du 13 octobre 2014, la durée maximale des conventions est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition. Ces baux ont un caractère temporaire et ne sont pas soumis au statut du fermage, sauf concernant le prix, dans les zones définies par l’ article L143-2 du Code de l’Urbanisme.
La SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural consent par la suite, sur ces biens, des baux à des agriculteurs. Les baux ne sont pas soumis au statut du fermage sauf pour ce qui concerne le prix qui doit demeurer entre les minima et maxima de l’arrêté préfectoral annuel des fermages. Dans ces conditions, il est envisageable d’établir des clauses particulières portant sur des pratiques culturales ou liées à l’environnement. La SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural est le seul interlocuteur connu par l’exploitant qui lui versera donc directement le fermage.
A l’issue du contrat et, de son renouvellement éventuel, le propriétaire peut disposer librement de son bien. Toutefois, lorsque la mise à disposition aura excédé 6 ans et, que le propriétaire souhaite contracter un bail, ce dernier devra le proposer de façon préférentiel à l’agriculteur ayant bénéficié de la convention.
- L’intermédiation locative
Après avis du comité technique et accords des 2 commissaires du gouvernement, la SAFER pourra prêter son concours aux propriétaires qui l’auront mandaté pour trouver un locataire et ceci quelque soit la nature du contrat (fermage, métayage etc).
Opération SAFER et contrôle des structures
L’exploitation de biens agricoles obtenus de la SAFER suite à rétrocessions, attributions par substitution, baux SAFER sur stocks fonciers, Convention de Mise à Disposition (CMD) ou d’intermédiations locatives sont soumises au contrôle des structures.
La loi du 13 octobre 2014 soumet dorénavant au contrôle des structures toute décision de rétrocession en faveur d'un candidat, lui-même soumis à cette réglementation, car entrant dans l'un des cas mentionnés au -I- de l'article L.331-2. Si tel n'est pas le cas, aucune formalité au titre du contrôle des structures n'est requise (disparition de la déclaration).
Il est prévu, au niveau de la loi, que dans le cas où les rétrocessions envisagées par les SAFER sont soumises à autorisation d'exploiter, la décision en matière de contrôle des structures sera de la compétence du commissaire du gouvernement Agriculture. Ainsi l'avis favorable rendu sur la rétrocession par le commissaire du gouvernement tiendra lieu d'autorisation d'exploiter.
S'il estime que compte tenu des autres candidatures à la rétrocession et des motifs de refus prévus à l'article L331-3-1, le candidat à la rétrocession ne doit pas être autorisé à exploiter les biens qu'il envisage d'acquérir, le commissaire du gouvernement en fait mention dans son avis. Celui-ci vaudra décision de refus d'autorisation d'exploiter, au titre du contrôle des structures.
La publicité du projet de rétrocession (entendue comme l'avis d'appel de candidatures prévue à l'article R. 142-3) réalisée par la SAFER vaut publicité au titre du contrôle des structures.
Contrôle et contentieux des actions SAFER
Le contrôle de l’État s’exerce via la présence au sein du comité de direction des Commissaires du Gouvernement en charge de l’Agriculture et des Finances. Les 2 Commissaires peuvent censurer les décisions prisent en conseil d’administration (acquisitions, rétrocessions, etc.).
L’autorisation préalable des commissaires est obligatoirement requise pour toute acquisition immobilière d’un montant supérieur à 75 000 euros et action en révision de prix. Le refus d’approbation de la part des commissaires doit intervenir sous un délai d’un mois à compter du jour ou la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural leur a notifié le projet. Ce refus doit être motivé et la SAFER Société d’aménagement foncier et établissement rural peut le contester devant les Ministères de tutelle. En cas d’acquisition par adjudication de délai laissé aux Commissaires du Gouvernement est réduit à 15 jours.
Les rétrocessions ou autres louages sont également soumis à l’accord préalable et motivé des commissaires qui doit intervenir dans le mois suivant leur saisine.
Les candidats évincés peuvent introduire un recours contentieux devant le tribunal de l’ordre judiciaire dans les 6 mois suivant l’affichage de la rétrocession en mairie sur lequel se situe le fonds. Le tribunal compétent est celui du lieu ou se situe la propriété en litige. Il ne jugera que sur le respect de la légalité et de la régularité de la procédure et non sur l’opportunité du choix du candidat.
Adresses :
Commissaire du Gouvernement en charge de l’Agriculture
Direction Régionale de l’Agriculture et de la Forêt
Cité Administrative Coligny
131, rue du Faubourg Bannier
45042 ORLEANS cedex 1
Commissaire du Gouvernement en charge des Finances
Services Fiscaux - Affaires foncières
10, rue Louis Bodin
41026 BLOIS cedex